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Worauf sollte ich achten, wenn ich meine vermietete Wohnungen verkaufe?

Autor: Paul Kim

Do, 13.03.2025

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Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte,

sollte ein paar wichtige Besonderheiten kennen. Im Unterschied zu einer leerstehenden Wohnung oder einem Haus geht es hier nicht nur um Steine – sondern auch um die Rechte der Mieter.

Hier erfahren Sie kompakt, worauf Sie achten müssen, damit Ihr Verkauf sicher und erfolgreich über die Bühne geht.

Verkauf von vermieteten Immobilien

5 Punkte, die wichtig sind

Mietvertrag bleibt bestehen – „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB).
Käuferkreis kleiner – gezielte Vermarktung entscheidend.
Vorkaufsrecht der Mieter bei Umwandlung beachten (§ 577 BGB).
Besichtigungen nur nach rechtzeitiger Ankündigung möglich.
Kaufvertrag muss Mietverhältnis und alle Pflichten klar regeln.

Das Wichtigste auf einen Blick:

Kann ich eine vermietete Immobilie überhaupt verkaufen?

Ja, grundsätzlich schon – und zwar problemlos.
Aber: Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz
„Kauf bricht nicht Miete“.

Das heißt: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag genauso, wie er ist – ohne Wenn und Aber.

Das macht den Verkauf nicht unmöglich, aber oft etwas anspruchsvoller. Denn nicht jeder Käufer möchte oder kann sich auf ein bestehendes Mietverhältnis einlassen. Dadurch verkleinert sich die Interessentengruppe spürbar. Umso wichtiger ist eine saubere Vorbereitung – und ein guter Makler an Ihrer Seite, der die richtigen Käufer anspricht und die passenden Unterlagen bereitstellt.

Zusätzlich zum Standard brauchen Sie:

Mietvertrag und letzte Mieterhöhungen
Teilungserklärung (bei Wohnungseigentümergemeinschaften)
Nebenkostenabrechnungen
Nachweis über Rücklagen für Instandhaltungen
Sondervertragsdaten

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Unter bestimmten Umständen haben Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) – etwa wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde.
In dem Fall muss die Wohnung erst dem aktuellen Mieter angeboten werden, bevor sie an Dritte verkauft werden darf.

Wichtig zu wissen:

Der Mieter hat zwei Monate Bedenkzeit ab Vorlage des notariellen Kaufvertrags.
Will er sein Vorkaufsrecht nutzen, kauft er zu exakt den Bedingungen, die Sie mit einem anderen Käufer ausgehandelt haben.
Will er sein Vorkaufsrecht nutzen, kauft er zu exakt den Bedingungen, die Sie mit einem anderen Käufer ausgehandelt haben.

Top-Tipp

Das Vorkaufsrecht kann nicht übertragen werden.
Es gilt ausschließlich für den Mieter, der bei Umwandlung und Verkauf in der Wohnung lebt.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Vermarktung vermieteter Immobilien?

Anders als bei leerstehenden Wohnungen brauchen Sie hier etwas mehr Fingerspitzengefühl. Für das Exposé sind professionelle Fotos Pflicht – aber:

Die Wohnung gehört aktuell dem Mieter.

Das bedeutet:

Frühzeitig Kontakt aufnehmen.
Gemeinsam klären, wie und wann fotografiert werden darf.
Persönliche oder private Gegenstände auf Fotos unkenntlich machen.

Ihre Zielgruppen sind klar umrissen:

Kapitalanleger, die auf sichere Rendite setzen
Eigennutzer, die später Eigenbedarf anmelden möchten.

Ein guter Makler weiß, wie man beide Gruppen überzeugend anspricht – und wie man trotz Mietverhältnis einen marktgerechten Preis erzielt.

Wie läuft die Besichtigung einer vermieteten Immobilie ab?

Als Vermieter haben Sie in Deutschland kein „Besichtigungsrecht auf Zuruf“. Für den Verkauf darf jedoch wöchentlich ein Besichtigungstermin stattfinden – maximal zwei Stunden. 

Dabei gilt:

Mindestens 14 Tage vorher ankündigen
Übliche Zeiten: werktags zwischen 10–13 Uhr oder 16–18 Uhr
Wünsche des Mieters unbedingt respektieren

Top-Tipp

Je früher und offener Sie Ihren Mieter ins Boot holen, desto entspannter laufen die Besichtigungen.

Gibt es Besonderheiten beim Kaufvertrag?

Ja. Im Kaufvertrag sollte klar vermerkt werden, dass die Immobilie vermietet verkauft wird.  Außerdem gehören alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag explizit in den Vertragstext.

Wie bei jedem Immobilienverkauf gilt:

Der Notar übernimmt die Aufsetzung und Beurkundung.
Der Käufer wird umfassend über seine Verpflichtungen informiert.

Top-Tipp

Das erspart Ihnen und dem Käufer spätere Diskussionen. Kann der neue Eigentümer dem Mieter kündigen? Grundsätzlich bleibt der Mietvertrag unangetastet. Aber: Der neue Eigentümer kann, wenn berechtigt, Eigenbedarf anmelden (§ 573 II Nr. 2 BGB).

Voraussetzungen dafür:

Der Käufer oder ein enger Angehöriger will tatsächlich selbst einziehen.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen werden eingehalten.

Ohne triftigen Eigenbedarf

gibt es kein Sonderkündigungsrecht– der Mieter bleibt. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist etwas komplexer – aber mit guter Vorbereitung und professioneller Begleitung gelingt er sicher und stressfreier. Und denken Sie daran: Mieterfreundlichkeit zahlt sich am Ende oft aus.

Fazit:

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung erfordert Fingerspitzengefühl, rechtliches Know-how und eine kluge Strategie. Wer frühzeitig sauber plant, fair mit Mietern kommuniziert und die Besonderheiten klar regelt, schafft beste Voraussetzungen für einen reibungslosen und erfolgreichen Verkauf.

Rufen Sie uns gerne an – wir unterstützen Sie persönlich: 0172 74 10 879